מהו מס רכישה והאם הוא קיים גם בהשקעה בארה"ב?

אחד הנושאים עליהם יש לתת את הדעת בעת ביצוע השקעות נדל"ן הוא תשלום מיסים. ממש כמו כל מדינה מתוקנת בעולם, גם בארצות הברית חלים חוקים שונים הקשורים להיבטים של חשבונאות ומיסוי. לכן רגע לפני שבוחרים באפיק השקעה זה, יש להרחיב את הידע בתחום.

כאשר הנכם הבעלים הגאים של נכס, מוטל עליכם לדווח על ההכנסה החודשית השוטפת מהנכס ועל הרווח שמתקבל בעת מכירתו אחת לתקופה קבועה מראש. יש לציין כי בין ארה"ב לישראל קיימת אמנת מס ברורה אשר מאגדת תחתיה את זכויותיו וחובותיו של משקיע זר במדינה. על פי סעיף 7 לאמנה זו הראשונה שתהנה מהמס הצפוי זו המדינה בה מבוצעת ההשקעה ובמקרה הזה, ארה"ב. כמובן שגם מס ההכנסה בישראל יקבל דיווח אולם עלות המס תחושב רק לאחר חישוב וניכוי המס האמריקאי מהרווחים ששולמו.

מהו מס רכישה?

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 בישראל יש לשלם מס על רכישת זכות במקרקעין לרבות דירות מגורים, בתים פרטיים, מגרשים ומבנים מסוגים שונים. על הרוכש נכס מכל סוג ולכל ייעוד מוטל לשלם מס בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים אף בשיעורים מדורגים, זאת בנוסף לתשלום על הנכס. למעשה מס הרכישה מהווה אחוז מסוים מהעסקה, הוא אינו קבוע והוא תלוי בסוג הנכס ובגובה העסקה. אחת לשנה משרד האוצר מעדכן את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם למדד.

חשוב לדעת – בכל הנוגע לנכסים למגורים בארה"ב קיימות תקנות פחת כאשר המשמעות היא הורדה הדרגתית של מדרגות המס לפרק זמן של 27.5 שנה. כמו כן, מדרגות המס הפדרטיביות נעות בין 10 לכ-40 אחוזים ועליהן נוסף גם מיסוי מדינתי אשר עשוי לנוע בין 0 ל-7 אחוזים בהתאם למדינה בה מבוצעת ההשקעה. לכן גם אלו שיקולים שיש לבחון ולקחת בחשבון לפני שמבצעים השקעה. דבר נוסף עליו יש לתת את הדעת הוא המס הפדראלי על הרווח אשר עשוי להגיע עד לכדי 20 אחוזים.

כדאי לשלם מיסים, גם בארה"ב

גם כאשר בבעלותכם נכס במדינה אחרת, ובמקרה הזה, בארה"ב, מומלץ שלא להתחמק מחובת הדיווח כנדרש בחוק. אחת הסיבות העיקריות לכך היא כלכלית, שכן אי הגשת דוחות מס שנתיים עלולה לגרור ניכוי מס במקור של 30% מההכנסות ברוטו. יתרה מכך, גם אם הנכס יימכר במחיר הפסד, במידה ולא הוגשו דוחות ינוכה מס של 10% בעת מכירת הנכס. נושא המיסוי של נכסים והשקעות נדל"ן בארה"ב דורש הקדשת תשומת לב וחשוב לעמוד בכללים, שכן גם בארה"ב ישנן ביקורות רבות של רשויות המיסים בקרב המשקיעים.

במידה וברצונכם לבצע עסקת נדל"ן בארה"ב רצוי לבדוק את הנושא לעומקו ואף להתייעץ עם חברה מקצועית על מנת שיתאפשר לכם לחשב גם את סוגיית המסים ולוודא שאכן מדובר בהשקעה כדאית.