השקעות נדל"ן בארה"ב - המדריך המלא

בשנים האחרונות יזמים ומשקיעים רבים נמשכים לשוק הנדל"ן בארה"ב. הסיבה העיקרית לכך היא ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן אשר נגרמה כתוצאה מהמשבר הכלכלי שפרץ בשנת 2008. עם זאת על מנת להשקיע בנדל"ן בחוכמה יש להכיר את השוק בו מעוניינים להשקיע תוך התייחסות לאפיקי השקעה אחרים. ואם בשוק הנדל"ן בארצות הברית עסקינן הרי שיש לו מאפיינים משלו כמו למשל מחירים זולים יותר בשל שיטות בניה אחרות, חלוקה לתתי שווקים, פערי מחירים גדולים יותר מאלו שאנו מכירים, תהליך רכישה מאוד מסודר, חוקים שונים מבחינה מנהלתית ומבחינת המיסוי ועוד.

השפעת משבר הסאב פריים על שוק הנדל"ן

אחת הסיבות אשר מושכות משקיעים זרים להשקיע בנדל"ן בארה"ב היא ירידת מחירים מסיבית אשר נגרמה כתוצאה ממשבר הסאב פריים שהחל בארה"ב והתפשט לעולם כולו. משבר זה פרץ בשל הלוואות בסיכון גבוה שניתנו בשנים שקדמו לו ובעקבותיו הבנקים נותרו עם כמות מכובדת של נכסים מעוקלים מאנשים שלא יכלו להמשיך בתשלומים. הנטייה הייתה להיפטר מנכסים אלו כמה שיותר מהר לצורך תשלום החוב, דבר אשר הוביל לירידה משמעותית במחירי הנדל"ן בארה"ב עד לשפל של ממש. המחירים הזולים החלו למשוך משקיעים זרים אשר קנו נכסים במחירים ממש נמוכים מתוך ההנחה שמחירי הנכסים יקפצו שוב בעתיד. כמו כן בשל הקשחת תנאי המשכנתא בבנקים עסקאות רבות החלו להיעשות במזומן, מה שגם כן הוזיל את מחירי הנכסים.

מהן אפשרויות ההשקעה שלכם?

במידה וברצונכם להשקיע בארה"ב עומדות לפניכם כמה אפשרויות עיקריות והן:

• רכישת נדל"ן למגורים – כלומר רכישת נכס למגורים לצורך השכרתו לרבות בית פרטי צמוד קרקע, דירה בבניין או דירה בקומפלקס דירות.
• רכישת נדל"ן מסחרי – אופציה נוספת אשר עומדת לרשותו של המשקיע הפוטנציאלי היא רכישת נדל"ן מסחרי לשם השכרתו לרבות משרדים, בתי מלון, חנויות, מבנים ציבוריים ועוד.
• קבוצות רכישה – אפשרות נוספת היא השקעה קבוצתית, כלומר השקעה יחד עם משקיעים נוספים. במקרה הזה סכום ההשקעה אומנם יהיה נמוך יותר אך הסיכון יגבה.
• השבחת נכסים – השבחת נכס היא השקעה לזמן קצר כלומר רכישת נכס שעוקל או דירה שזקוקה לשיפוץ, השבחתם אותם ואז מכירה במחיר גבוה יותר.

האם כדאי להשקיע לבד או דרך חברת נדל"ן?

שאלה זו הנה מורכבת שכן היא תלויה בידע, בניסיון ובשאיפות שלכם. משמעותה של השקעה עצמאית היא רווח גדול יותר למשקיע ולו רק בגלל שחברות גדולות גובות דמי ניהול ומונעות מאינטרסים שלהן. עם זאת אי אפשר להתעלם מניסיונן בשטח ומהקשרים הרבים שיש להן. כמו כן חברה מקצועית תסייע לכם לבצע השקעות חכמות יותר ואף לפזר השקעות ברחבי ארצות הברית, כאשר זהו רצונכם. היות ולא לכולם יש את הידע והניסיון הדרושים על מנת להשקיע בשוק זר ולו מאפיינים השונים ממה שאנו מכירים, כן כדאי לשקול את האפשרות של לבצע השקעה דרך חברת תיווך.

רגע לפני שחותמים – מה עליכם לבדוק?

החלטתם להשקיע בנדל"ן בארה"ב? רגע לפני עליכם לבדוק את ההשקעה שלכם לעומקה, תוך התייחסות לנושאים הבאים:

• מיקומו של הנכס
• הביקוש לשכירות באזור
• מצב סוציו אקונומי
• מחירי הנדל"ן באזור
• גובה השכירות הממוצעת
• מצב ההגירה באזור
• חוקי המיסוי המקומיים
• גובה התשואה הממוצעת
• מצב הנכס
• בדיקת השוכרים

בואו נדבר ביזנס – תהליך הרכישה

לאחר בחינת ההשקעה לעומקה יש להכיר את תהליך הרכישה, תוך הבנה כי בכל אזור ישנם חוקים מעט שונים. הטיפול בתהליך הרכישה נעשה על ידי גורמים רבים ולרוב משקיעים יעדיפו לעבוד עם חברת נדל"ן המתמחה בתחום. חברה מסוג זו פועלת עם מתווכים מקומיים או לחלופין מאתרת נכסים, רוכשת אותם ומוכרת אותם למשקיעים. במידה ובחרתם לעבוד עם חברת תיווך עליכם לבדוק מה הם השירותים שמציעה, על היקפם ולהבין לעומק מה כולל תהליך הרכישה. במידה וברצונכם לרכוש נדל"ן באופן עצמאי תצטרכו לפתוח חשבון בנק בסמוך לנכס. ישנם משקיעים שיעדיפו לפתוח חברת LLC (חברה בערבון מוגבל) ולא להחזיק בנכס ישירות על מנת להגן על זכויותיהם השונות מבחינה משפטית.

השלבים השונים של תהליך הרכישה

תהליך רכישת נדל"ן בארה"ב נחלק לשלבים שונים, ביניהם אלו הבאים:

• איתור ובחירת הנכס מתוך ההיצע הקיים
• הצגת הוכחה לרשויות כי יש לכם את היכולת הפיננסית לרכוש נכס
• הגשת הצעת מחיר לבעל הנכס
• בדיקת הנכס מטעם מפקח מהעירייה לצורך מתן דו"ח על מצב הנכס
• חתימה על חוזה הרכישה עם המוכר
• בדיקה של חברת טייטל (גוף משפטי נטרלי) שאין חובות ושעבודים על הנכס
• סגירת העסקה תוך העברת כל המסמכים והכספים

מיסים ועלויות

בין אם רכשתם נכס למגורים ובין אם נכס מסחרי, רכישת נכס כרוכה בעלויות אשר גובהן תלוי במיקומו של הנכס, שוויו, סוג ההשקעה וכדומה. כך למשל הקמת חברת LLC תעלה לכם בין 350 ל- 1200 דולר, בדיקת הנכס תעלה כ- 300 דולר, בדיקה מטעם חברת טייטל תעלה לכם כ- 400 דולר וגם סגירת העסקה תגבה מכם סכום של מאות ועד אלפי שקלים וזאת מבלי להתייחס לתשלום לחברת התיווך ועלויות שיפוץ במידת הצורך. כמו כן יש לקחת בחשבון שישנן גם עלויות ניהול ואחזקה של הנכס הכוללות תשלום ארנונה, ביטוח על הבית, דמי ניהול, ועד בית, תשלום מס הכנסה משכירות, הגשת דוחות מס ועוד.

מהי מידת הכדאיות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב?

כדי לבדוק את מידת הכדאיות בהשקעה שכזו יש לבחון את היתרונות אל מול החסרונות. היתרונות הם מחירים נמוכים, עליית מחירים צפויה, ריבית נמוכה, ביקוש גבוה למגורים בשכירות ושקיפות גבוהה אשר מקלה על התהליך. לצד היתרונות ישנם גם חסרונות אליהם כדאי להיות מודעים כמו למשל חוסר היכרות עם שוק המקומי, המרחק הפיזי הדורש רכישת נכס מבלי לראותו, חוסר וודאות אודות מצב הכלכלה בארה"ב וקושי במציאת שוכרים אשר עלול להתקיים בשל בחירות לא נכונות.

לסיכום: השקעה בנדל"ן בארה"ב הברית קוסמת לרבים וכדי להקטין את הסיכון יש להיעזר בתיווך וליווי, ללמוד היטב על ההשקעה, להחליט מראש על אופי הרכישה, לחשב את הרווח הצפוי ולצפות את האתגרים.