קניתם נכס בארה״ב? טיפים לניהול נכס מרחוק

משקיעים רבים המחפשים אפיקי השקעות המניבים תשואות גבוהות מתעניינים בשוק הנדל"ן האמריקאי המציע אפשרויות השקעה מגוונות עם סיכוי לתשואות גבוהות. איתור הנכס בארה"ב ורכישתו הוא תהליך ארוך ששווה להשקיע בו כדי למקסם את התשואה ולצמצם את הסיכונים.

לאחר רכישת הנכס להשקעה בארצות הברית, הקמתם את התשתית ואתם מצפים להכנסות מהשקעתכם, בוודאי תרצו לעקוב אחר השקעתכם, אחר תשלומי השכירות לה אתם מצפים, תרצו להגן על ההשקעה ולהוציא ממנה את המיטב. כמו כן, עליכם למלא אחר דרישות החוק האמריקאי.

במה כרוך ניהול נכס להשקעה בארצות הברית?

• שיווק הנכס ומציאת שוכר, יתכן ומספר פעמים בתקופת האחזקה של הנכס.
• הכנת הנכס לכניסת השוכרים ומסירת מפתחות.
• גביית שכר דירה.
• פעולות תחזוקה במהלך תקופת השכירות.

אלה פעולות הדורשות זמן יקר, וקירבה גיאוגרפית. מי שמנהל נכס מרחוק יתקשה לבצע אותן בעצמו והוא יזדקק לחברת ניהול טובה ואמינה כדי שתבצע את הקשר עם הדיירים במקומו.

טיפים לבחירת חברה לניהול מרחוק של נכס בארה"ב

בחירת חברת ניהול בעת תהליך רכישת הנכס

לפני הרכישה כדאי לבחון ולבדוק את חברות הניהול דרך האינטרנט או באמצעות אנשי קשר העוסקים בתחום ולבחון את ההוצאות שיהיו לכם בעת הניהול השוטף.

בחירת חברת ניהול מפוקחת

מומלץ לבחור חברת ניהול רשומה ובעלת רישיון לניהול נכסים בארצות הברית, רצוי שתהיה מפוקחת על ידי רשויות המדינה בה היא פועלת. חברת הניהול אמורה לייצג את הבעלים גם בפני רשויות החוק.

בחירת חברת ניהול מתמחה בתחום ניהול נכסים

כדאי לבדוק את היקף העסקים ואת תשתית הניהול של החברה, מספר הבניינים המנוהלים, מספר הדירות המאוכלסות ורמת האחזקה של חברת הניהול, מהו היחס בין מספר העובדים בצוות לבין מספר הנכסים המנוהלים והאם ניתן לברר את מידת שביעות רצונם של הדיירים?

ניהול נרחב ברמה גבוהה של נכסים יכול להעיד על יציבותה ויעילותה התפעולית של חברת הניהול.

בירור נהלי חברת הניהול

בדיקת נהלי כניסת דיירים ונהלי עזיבתם. איך פועלת החברה בזמן פיגור תשלומים של הדייר.

לעשות בקרה מתמדת

לדרוש מחברת הניהול לאשר כל תיקון בדירה או כל הוצאה חריגה. לבקש דו"חות ולשאול כל הזמן שאלות. מומלץ להיות בקיאים ומעודכנים בכל עת במחירי השכירות ובמצב שוק הנדל"ן באזור בו רכשתם את הנכס.

מוקד פניות לבעלים ולדיירים

לחברת ניהול טובה יהיה מוקד שירות שייתן לדיירים ולבעלים מענה על כל התקלות והשאלות, שיספק דו"חות בתדירות מוסכמת ויהווה צינור מהימן להעברת מידע בין הבעלים לדיירים.

הסדרת הפסקת עבודה עם חברת הניהול

גם אם ההשקעה מתוכננת להישאר לטווח ארוך, בעלי הדירה צריכים לסכם מראש עם חברת הניהול את האפשרות לנקודות יציאה הנוחות להם במידה ואינם שבעי רצון.

במקרה של מכירת דירה, יש לשים לב שהחוזה שנחתם מראש אינו מחייב את הבעלים למכור את הדירה רק דרך חברת הניהול, אלא יהיה חופשי למכור אותה בדרך שיבחר.

טיפול בדרישות חוקיות וסוגיות מיסוי בהשקעה בנדל״ן אמריקאי

ישראלים המשקיעים בחו"ל צריכים להשקיע את זמנם ומרצם בטיפול בסוגיות מיסוי והגשת דו"חות שונים לרשויות המדינה או לרשות הפדרלית. אפשר להסתייע ברואה חשבון אמריקאי הבקי בהיבטים הפיננסיים של הנכסים שלכם ובסוגיות המיסוי האמריקאי ולהעביר אליהם את הטיפול בסוגיות אלה.

היתרונות בסיוע רו"ח אמריקאי בניהול הנכס

• יעוץ ראשוני לפני רכישת הנכס. רכישת נכסים בארה"ב מחייבת בדרך כלל פתיחה של תאגיד. לכל תאגיד כללים משלו בהתאם למבנה הבעלות ומבנה הפעילות. המיקום בו נמצא הנכס משפיע על שיעורי המיסוי. רואה החשבון יכול לסייע לכם להירשם או להתאגד באופן המתאים ביותר תוך התחשבות בחוקי המיסוי הקיימים במקום.
• דיווח הכנסות שנתי. כל אדם שיש לו הכנסה בארצות הברית חייב לדווח על הכנסותיו. רואה החשבון ידאג לדיווח הנכון לרשויות המיסוי השונות בהתאם למיקומו של הנכס ובהתאם למבנה הבעלות שלו.
• הוצאות מותרות לניכוי והחזרי מס לפי חוקי המס האמריקאיים. בקיאותו של רואה החשבון בחוקי המיסוי יכולה לסייע למשקיע לקבל ניכוי מס או החזרי מס על הוצאותיו הקשורות בניהול הנכס והשכרתו. באופן זה יוכל בעל הנכס ליהנות מתשלום מס מופחת.
• ניהול תזרים שוטף לבקרה על הכנסות והוצאות. למי שאין את הזמן ולפעמים גם את היכולת לעקוב אחר תקינות תזרים המזומנים של הנכסים שבבעלותו, יכול לקבל שירות זה אצל רואה החשבון ולקבל ממנו דיווח שוטף.
• פיקוח על חברת הניהול. לעיתים יש למשקיע מספר נכסים המנוהלים במקומות שונים ובחברות ניהול שונות. רואה החשבון יכול לפקח מטעמכם על פעולות חברות הניהול של הנכסים ולייצג אתכם מולן.

לסיכום, הסוגיות המרכזיות העומדות בפני המשקיע הישראלי בניהול נכס מרחוק היא הסוגייה התפעולית באמצעות חברת הניהול והסוגייה של דרישות החוק בהיבטי מיסוי ודיווח. סיוע מבעלי מקצוע במסגרת חברת הניהול ורואה חשבון אמריקאי יכולים להקל על המשקיעים את ניהולו מרחוק של נכס להשקעה בארצות הברית.